„Mirnija slika“ na tržištu nekretnina, blagi rast cijena očekuje se naredne godine

Nakon turbulentnog perioda i hiperpotražnje kojoj smo svjedočili ranijih godina, sada imamo znatno mirniju sliku na tržištu nekretnina. Interesovanja za kupovinu stanova i dalje ima, ali su kupci danas mnogo oprezniji, detaljnije analiziraju ponudu i teže donose konačnu odluku, tako da u ovoj godini bilježimo blagi pad samog broja realizovanih transakcija, odnosno blago smanjeno interesovanje kreditnih kupaca, saopštio je u intervjuu Pobjedi predsjednik Upravnog odbora (UO) Udruženja agencija za nekretnine Crne Gore Stefan Mišković.

- Do kraja ove godine očekujem stabilnu potražnju, bez naglih oscilacija. Ipak, prava promjena na tržištu nas očekuje u narednoj godini, za kada apsolutno očekujem osjetno povećanje potražnje. Glavni razlog za to je sve izvjesnije očekivanje ulaska Crne Gore u Evropsku uniju. Praksa iz drugih zemalja koje su prolazile kroz proces integracija pokazuje da tržište nekretnina doživljava ekspanziju u periodu neposredno pred pristupanje – kazao je Mišković.

POBJEDA: Kako ocjenjujete trenutnu situaciju na tržištu nekretnina i generalno situaciju u dosadašnjem dijelu tekuće godine? Da li ima interesovanja za kupovinu stanova? Jeste li zadovoljni interesovanjem? Da li je eventualno došlo do povećanog ili smanjenog interesovanja u odnosu na prošlu godinu?

MIŠKOVIĆ: Trenutnu situaciju u prvih pet mjeseci ove godine opisao bih kao fazu sazrijevanja i stabilizacije tržišta. Nakon turbulentnog perioda i hiperpotražnje kojoj smo svjedočili ranijih godina, sada imamo znatno mirniju sliku. Interesovanja za kupovinu stanova i dalje ima, jer Podgorica kao administrativni i univerzitetski centar uvijek generiše prirodnu tražnju. Ipak, kupci su danas mnogo oprezniji, detaljnije analiziraju ponudu i teže donose konačnu odluku.

Što se tiče poređenja sa prošlom godinom, bilježimo blagi pad samog broja realizovanih transakcija, odnosno blago smanjeno interesovanje kreditnih kupaca. Glavni razlozi za to su i dalje visoke kamatne stope na stambene kredite, kao i činjenica da su cijene dostigle nivo koji je za prosječnog crnogorskog građanina izuzetno opterećujući. Strana potražnja, koja je ranije diktirala tempo, takođe se stabilizovala i nije više toliko agresivna.

POBJEDA: Kako se trenutno kreću prosječne cijene stanova – nekretnina? Da li je došlo do pada ili rasta cijena stanova u odnosu na prošlu godinu?

MIŠKOVIĆ: Kada posmatramo isključivo tržišnu prodaju privrednih društava u prvom kvartalu ove godine, situacija je sljedeća.

U Podgorici prosječna komercijalna cijena kvadrata u novogradnji iznosila je 2.395 eura.

Područje primorskog regiona tradicionalno drži primat po visini cijena, sa prosjekom od 2.575 eura po kvadratnom metru.

Na državnom nivou prosječna cijena komercijalne novogradnje na nivou cijele države bila je 2.445 eura. Na kvartalnom nivou primjetna je kratkoročna stagnacija.

Ako uporedimo prvi kvartal 2026. godine sa prethodnim kvartalom – (četvrtim kvartalom 2025. godine), jasno se vidi faza apsolutne stabilizacije tržišta.

U Podgorici je prosječna komercijalna cijena korigovana naviše sa 2.388 eura na 2.395 eura. To predstavlja simboličan rast od svega 0,29 odsto.

Na Primorju su cijene praktično mirovale, sa promjenom sa 2.570 eura na 2.575 eura. Ovo je rast od zanemarljivih 0,19 odsto.

Na nivou Crne Gore, u četvrtom kvartalu cijena je iznosila 2.415 eura, što znači da je u posljednjem kvartalu zabilježen vrlo blag rast od 1,24 odsto.

Međutim, dugoročnija slika nam pokazuje koliko su cijene zapravo skočile u odnosu na isti period prošle godine (prvi kvartal 2025. godine).

U Podgorici je cijena prije godinu iznosila 2.071 eura, što znači da na godišnjem nivou bilježimo izuzetno visok rast od 15,64 odsto.

Primorje bilježi stabilan dvocifren rast; cijena je skočila sa prošlogodišnjih 2.328 eura na sadašnjih 2.575 eura, što je povećanje od 10,61 odsto.

Državni prosjek je u prvom kvartalu prošle godine bio 2.161 eura, pa trenutna cijena predstavlja ukupan godišnji rast cijena novogradnje u Crnoj Gori od 13,14 odsto.

Ovi podaci se odnose na prodajnu cijenu novogradnje i ne uključuju segment stanova koji se ne prodaju od investitora te ove podatke treba uzeti sa određenom dozom rezerve.

POBJEDA: Koji su glavni razlozi rasta cijena stanova? Da li ponuda zadovoljava tražnju?

MIŠKOVIĆ: Glavni razlog zašto cijene ne padaju, uprkos blagom usporavanju potražnje, leži u visokim ulaznim troškovima za investitore. Cijene građevinskog materijala, komunalija, a posebno hronični nedostatak i visoka cijena kvalifikovane radne snage imaju uzlaznu putanju i sve to u krajnjem utiče i na blagi rast cijena nekretnina.

S druge strane, iako se mnogo gradi, kvalitetna ponuda na dobrim lokacijama i dalje jedva zadovoljava tražnju. Stanovi manjih kvadratura (garsonjere i manji jednosobni stanovi) rasprodaju se često i prije nego što se temelj završi.

POBJEDA: Kakva su Vaša predviđanja, kratkoročna i dugoročna, kako će se kretati cijene stanova ubuduće, odnosno prvenstveno do kraja ove i naredne godine? Da li će doći do korigovanja cijena, da li očekujete da dođe do pada ili rasta cijena?

MIŠKOVIĆ: Kratkoročno, do kraja ove godine, očekujem da cijene ostanu na trenutnom nivou. Imaćemo period apsolutne stabilizacije i cjenovne stagnacije.

Međutim, dugoročno, kada uđemo u narednu, 2027. godinu, ne očekujem nikakav pad cijena novogradnje. Naprotiv, nova geopolitička i ekonomska očekivanja će držati cijene čvrsto na trenutnim pozicijama, sa blagim trendom rasta.

Svakako, u okolnostima globalne nestabilnosti i potencijalnih problema u snabdijevanju energentima, došlo bi i do usporavanja svjetske ekonomije, potencijalno i recesije koja bi imala i efekat na tržište nekretnina.

POBJEDA: Da li očekujete da u narednom periodu dođe do povećanja ili smanjenja potražnje?

MIŠKOVIĆ: Do kraja ove godine očekujem stabilnu potražnju, bez naglih oscilacija. Ipak, prava promjena na tržištu nas očekuje u 2027. godini, za kada apsolutno očekujem osjetno povećanje potražnje.

Glavni razlog za to je sve izvjesnije očekivanje ulaska Crne Gore u Evropsku uniju. Praksa iz drugih zemalja koje su prolazile kroz proces integracija pokazuje da tržište nekretnina doživljava ekspanziju u periodu neposredno pred pristupanje. Zbog toga očekujemo da će se pojaviti pojačana tražnja kako sa tržišta same EU, tako i sa regionalnih tržišta. Strani kupci i investitori prepoznaće trenutak da obezbijede nekretnine u Crnoj Gori prije nego što postanemo punopravna članica, kada se obično dešava novi skok vrijednosti. To će, uz našu dijasporu, biti glavni generator rasta potražnje.

POBJEDA: Kako bi, prema Vašem mišljenju, projekat „Velje brdo“ uticao na tržište nekretnina i cijene? Da li bi eventualna realizacija tog projekta mogla da dovede do pada cijena stanova?

MIŠKOVIĆ: Projekat ,,Velje brdo“ je tema koja već uveliko izaziva psihološki efekat na domaćem tržištu. Kao kapitalan državni projekat koji bi potencijalno izbacio hiljade stambenih jedinica pod povoljnijim uslovima, on bi definitivno bio ,,game-changer“ za naše građane.

Ukoliko bi se realizovao po planiranoj dinamici, što je malo realno, znatno bi apsorbovao potražnju građana sa prosječnim primanjima. To bi neminovno izvršilo pritisak na prodavce starogradnje i investitore na periferiji grada, što bi u tom specifičnom, masovnom segmentu dovelo do korigovanja i pada cijena.

Ipak, treba biti realan: premium lokacije i luksuzna novogradnja u urbanom jezgru Podgorice zadržaće svoju vrijednost bez obzira na ,,Velje brdo“.

POBJEDA: Kako ocejnjujete trenutnu situaciju sa izdavanjem - rentiranjem? Ima li interesovanja, da li su cijene više ili niže u odnosu na prošlu godinu? Koji su, prema Vašem mišljenju, razlozi za to?

MIŠKOVIĆ: Za razliku od prodaje, tržište rentiranja je doživjelo osjetno hlađenje. Cijene zakupa su danas niže u odnosu na prošlu godinu. Glavni razlog je odliv dijela stranih državljana (prevashodno iz Rusije, Ukrajine i Turske) koji su ranije iznajmljivali stanove po nerealno visokim cijenama. Takođe, na tržištu se pojavio ogroman broj stanova koje su građani kupovali kao investiciju ,,za izdavanje“, pa je ponuda danas znatno veća od realne potražnje, što stanodavce tjera na kompromise. U prvim mjesecima ove godine došlo je do očiglednog smanjenja cijena rente. Razlog je jednostavan zakon ponude i potražnje. Stanodavci koji su do kraja prošle godine i naglog odlaska velikog broja stranaca (incident sa turskim državljanima, izmjene vizne politike, izmjene Zakona o strancima, izmjene Zakona o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma) insistirali na basnoslovnim ciframa, suočili su se sa praznim stanovima po nekoliko mjeseci. Da bi izbjegli gubitke, morali su da koriguju cijene naniže kako bi ih prilagodili platežnoj moći domaćih zakupaca.

Cijene rentiranja niže od 15 do 20 odsto

POBJEDA: Navedite do kolikog pada cijena rentiranja je došlo. Kakve su trenutno cijene izdavanja?

MIŠKOVIĆ: Cijene rente su pale u prosjeku od 15 do do 20 odsto u odnosu na vrhunac koji smo imali u ranijem periodu. Trenutno stanje na tržištu u Podgorici izgleda ovako: garsonjere se trentiraju za 280 do 350 eura (ranije su išle i preko 400 eura), jednosobni stanovi se izdaju po cijeni od 400 do 550 eura, zavisno od lokacije i opremljenosti (luksuzniji u City kvartu ili Master kvartu idu do 600 eura), dvosobni stanovi se rentiraju po cijeni od 600 do 850 eura, a trosobni stanovi od 900 eura pa naviše, u zavisnosti od toga da li se izdaju kao luksuzni porodični domovi ili za potrebe poslovanja i kancelarija.